碧桂园服务收购中梁物业全部股份 中梁控股实控人杨剑为何急于变现？

碧桂园服务收购中梁物业全部股份 中梁控股实控人杨剑为何急于变现？

据财联社（广州，记者 陈业）报道，继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活核心资产后，物管行业“并购王”碧桂园服务再次出手。

2月12日，财联社记者从不同渠道独家获悉，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。

据了解，中梁物业上市主体中梁百悦智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其实控人为中梁控股董事长杨剑。

中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约管理项目508个，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市；在管建筑面积为3320万平方米，超过半数来自中梁控股开发的物业。

招股书披露，2021年上半年，中梁百悦智佳收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

对于杨剑为何将已通过上市聆讯的物管企业转让出去，有业内人士认为，或与其急于变现，为地产板块解困有关。

最近一年，房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。去年下半年以来，全国楼市成交急剧降温，加之个别大型房企风险暴露引发全行业信用收缩，部分民营房企流动性出现阶段性紧张的状况。

在此背景下，部分房企实控人开始变卖旗下物管企业“救急”，物业行业并购潮涌。

同不少前几年激进扩张的民营房企类似，中梁控股目前的资金情况亦不容乐观。今年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”标普表示。

记者查询获悉，今年中梁控股到期美元债共有3笔，最早到期的是一笔发行规模为3亿美元的票据，将于5月11日到期，票面利率为8.5%。

而中梁控股实控人选择将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，或因双方关系较为密切。招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务与中梁现代服务（中梁百悦智佳的前身）订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁现代服务持股比例达6.24%的股东。

业内人士分析，基于当前房地产市场环境，资本市场对物管企业的估值已有所降低，中梁百悦智佳如果选择登陆港股，能否获得理想估值存在较大不确定性。而杨剑选择直接将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，不仅能快速获得资金，同时由于碧桂园服务已是中梁百悦智佳的战略投资者，双方在估值、流程方面更容易达成一致。

去年11月，碧桂园服务再次配售约80亿港元。彼时，一位接近碧桂园服务的知情人士表示，当前市场存在很多机会，碧桂园服务或是为潜在收并购做资金上的准备。

财联社记者获悉，碧桂园服务曾与奥园健康接洽，有意收购奥园健康物业板块，但因交易条件未达成，其暂时退出了收购事宜。此次碧桂园服务收购中梁百悦智佳，在管面积将进一步扩大，有助于其实现5年营收超千亿的目标。

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文/乐居财经 徐酒眠

上市就差临门一脚，却选择中途退场。通过聆讯不到2个月的时间，中梁物业也卖了。

前有中南服务、禹州物业，到现在的中梁物业。“碧桂园服务（06098.HK）收购了中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。”近两日，这个消息在市场上已经传开。

“是真的”，乐居财经得到了中梁方面的确认，具体细节没有透露太多。从去年4月第一次递表，失效之后二度递表，再到通过聆讯，这一转手，近8个月的努力“枉费”了。

而关注点更多地就落到了交易价格上，这笔买卖，碧桂园服务花了多少钱？

“价格双方较为满意”知情人士透露。不过截至目前，碧桂园服务还未发布相关公告，具体收购价格与细则自然也还是一个谜。

作为中梁控股（02772.HK）旗下分拆出来的物企，中梁物业更名中梁百悦智佳冲击资本市场，去年3月，碧桂园服务曾以2.40亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。以此计算，在其股本未完全明晰的基础上，即使仅计算已发行股本，中梁百悦智佳的估值就已经高达38.39亿港元。

而过去一年物管行业收购PE均值约为14倍，参照中梁百悦智佳2021年上半年1.06亿元的净利润收入，市场估值也在28亿元左右。也有分析表示，比照华润万象生活22.6亿拿下中南服务，以中梁物业规模业绩成色，成交价格或在15亿元至20亿元之间。

这笔交易的另一个看点，拿下中梁物业，碧桂园服务图什么？前不久碧桂园服务配股融资时表示，增拓主要会放在商管和城市服务，而开年第一单，却落在了几乎没有商管的中梁物业。

这笔等待官宣的收购传导到资本市场，似乎却并没有对碧桂园服务的股权起到正面拉升作用。12月14日开盘报53.30港元/股，较上一个交易日收盘价跌去2.02%；此后也一路在震荡中微跌，截至午间收盘报51.15港元/股，跌幅5.89%。

收购“复刻版”

碧桂园服务将中梁百悦智佳收入囊中，其实也并没有太令人意外。

“梁碧”两家本就“结缘”颇久。事实上，由于深耕三四线的布局特点、高周转的开发模式与碧桂园发展路径高度一致，任用碧桂园系高管等，中梁地产在业内一直有“小碧桂园”之称。

中梁创始人杨剑将旗下物业推出来冲击资本市场，更是主动将碧桂园服务拉入阵营。碧桂园服务以战略投资者身份出资2.4亿港元，拿下中梁百悦智佳约6.24%的股份，位列其第三大股东。

战投绑定之外，碧桂园服务与中梁百悦智佳之间其实早已展开了更深层次的合作。去年5月初，两家公司合资成立了上海梁碧科技服务有限公司（简称“梁碧科技服务”），注册资本为1000万元。其中，中梁物业持股占比51%，为第一大股东；碧桂园服务持股占比49%，为第二大股东。

梁碧科技服务的归属行业为科技推广和应用服务业，经营范围包括技术开发、服务、咨询、交流、转让、推广，及物业管理、规划设计管理、专业设计服务等。梁碧科技服务成立的旨意，似乎在于通过科技对各自现有业务进行赋能。

从参股到合资做市场，“梁碧”两家公司至少已有了相合的经营理念基础。

事实上，去年11月中旬，碧桂园服务以每股发行价格为53.35港元在资本市场配售发行1.5亿股股份，共配股募资约80.03亿港元。“拟用作未来潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，再融资及公司营运资金。”而列在配股集资用途第一项的是为收并购增补弹药，不过彼时透露的意思是主要增拓商管与城市服务领域。

一个月后的线上电话会议上，碧桂园服务管理层曾表示，近期公司还是会有一些并购项目落地。

新年传出的第一单收购标的，中梁百悦智佳重仓住宅物业，但其为冲击资本市场突击收并购也已切入了城市服务赛道。

中梁百悦智佳在招股书中披露，其2021年6月30日收购的了杭州爱中物业管理有限公司、南通通皋物业服务有限公司及其附属公司，并预计在2021年下半年起录得收益。

凭着这两笔收购，中梁百悦智佳的业务扩展进入了包括道路清洁、城市生活垃圾收运服务，以及清洁及消毒服务的城市运营服务，并将进一步扩展至森林公园管理等领域。

“住宅项目无论在经济困难时候，还是相对好的时期，是比较好的。从收入的确定性，和增值服务的空间，都有期待，重点放在这方面。”事实上，住宅项目也是碧桂园服务看好的方向。今年年初的电话会议上，碧桂园服务就曾作出表示，未来的（收购）方向，还是会青睐于一些住宅项目。

开年第一单

业内人士也分析表示，碧桂园服务作为中梁百悦智佳上市的战投，在管理模式、项目定位、拓展机制等方面均有较高的相似度，若能达成交易，对于碧桂园服务来说将极大提升华东区域的市场密度。

无论是奔着城市服务，或是相中住宅服务项目，若对中梁百悦智佳的这笔收购交易能达成，不仅是碧桂园服务开年的收单并购，同时也能进一步增厚其规模。

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约管理项目508个，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市；在管建筑面积为3320万平方米，其中56.1%位于长三角；签约建筑面积为7120万平方米。

事实上，立下了“2025年营收破千亿”的目标，碧桂园服务过去一年的市场外拓凶猛，手法花样百出。

据乐居财经不完全统计，2021年全年，碧桂园服务对外投资达37家企业，其中包括收购独立第三方、收购关联方、与地方企业或国企成立合资公司、做上市物企的基石投资者、战略投资者、以债圈物、成立独资公司等等。

仅以收并购为计，碧桂园服务去年全年共产生19笔交易，其中公布交易金额的共5笔，总耗资约189.79亿元。无论是收购订单数还是交易金额，都远超同行业，是当之无愧的“并购王”。

碧桂园服务是物业股资本市场上唯一的千亿物企，而曾经有机会与其争做“头马”之位的恒大物业在经历几番动荡后被远远甩在了身后。但资本市场风云变幻，从来没有江山永固的帝王，能撼动碧桂园服务物业“一哥”地位的其他威胁已经在蓄势。

资本市场外，万物云赴港上市计划已提上日程，万达商管、龙湖智创生活已排队港交所门口；资本市场内，市盈率排长居碧桂园服务之上的华润万象生活也已开启大手笔收并购，在连吞禹洲物业与中南服务两家物企后，再获招商银行30亿并购融资额度。

“2022年业绩指引收入和利润不低于50%增长。”碧桂园服务已经对今年的业绩目标已有规划，并直言“没有意外可以实现”。而如今开年吞下一个中梁物业，也是在为实现今年的业绩目标再增筹码。

中小物企上市遇“冷”

中梁百悦智佳曾对独立上市表现积极。去年4月29日首次递表，半年后失效；不到一个月的时间，再度开启IPO。

历经两度递表，终于拿到港交所的通行证，临门一家却撤了回来。

大多数分析都认为，急于变现还是因为要为地产板块纾困。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”资料显示，今年中梁控股到期美元债共有3笔，最早到期的是一笔发行规模为3亿美元的票据，将于5月11日到期，票面利率为8.5%。

事实上，早在2018年杨剑对中梁集团进行重组，中梁物业从中梁控股中剥离出来就被转入了杨剑的私人公司，彼时的总代价为不过500万元。中梁百悦智佳在上市前的股东架构中，也不见中梁控股的身影，而是由杨剑、徐晓群夫妇二人通过杨氏家族信托持股66.81%，杨剑个人持股13.13%，徐晓群个人持股1.64%，夫妇二人合计持有81.58%的股份。换而言之，若出售中梁物业是为地产还债，也算是杨剑的一次“自掏腰包”。

诚然，不得不出卖物业为地产纾困是一个现实原因；但另一方面，必须要面对的现实还有物管行业估值回落，中小型物企赶上市的风口其实已经不在了。

据克而瑞数据，上市物企中，市值、市盈率相差最大差值约845.16倍和23.80倍，合约面积、在管面积和营业收入差值最高约346.36倍、178.89倍和86.77倍。

物业资本市场冷下来了，已经成为一个行业共识。随着大批物业企业集中上市，物业股的稀缺性已经下降，资本市场对其喜好度也大幅降低。去年下半年，房地产形势骤变，市场消极情绪波及到物企，从递表、过会、敲钟都一度出现“冰封”。

既无规模优势，有无资本青睐的独特业务，对于中梁百悦智佳物企而言，比起独立上市面对物业资本市场的风云变幻，或许选一个好人家、卖一个好价钱会是更好的出路。

一方面，即使一腔孤勇启动路演招股，也未必能吸引多少资本；另一方面，就算顺利挂牌上市，也有可能在资本市场沦为无人问津的“仙股”。毕竟对一个企业而言，上市从来都不是终点，而是起点。

事实上，在物企的规模经济效应下，优质资源是在不断向头部物企倾斜，因此强者恒强的局面愈演愈烈，小物管公司的生存空间正在不断被挤压。在翻江倒海的资本浪潮里，比起驾驶一艘随时可能倾覆的独木舟，选择登上一艘大船，或许不失为一种聪明的做法。

文章来源:乐居财经